EL IMPUESTO DE ALCABALA EN PERÚ

1. ¿Qué es el Impuesto de Alcabala?

Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.

2. ¿Dónde debo pagar el Impuesto de Alcabala?

Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distrito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT. Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia.

Realice sus trámites y pague su impuesto de Alcabala con toda comodidad en notarias afiliadas al SAT o en cualquiera de las agencias del SAT. 

3. ¿Quién paga el Impuesto de Alcabala?

Está obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble.

4. ¿Cuánto se paga?

La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana.

A la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3%.

No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 un del valor del inmueble.

5. ¿Hasta cuándo hay plazo para efectuar el pago?

El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarán los intereses moratorias correspondientes.

El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes.

6. ¿Qué requisitos debe cumplir para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala?

Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

- Presentación de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad. 

- Presentación de copia simple del autoavalúo del año en que se produjo la transferencia (sólo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT). 

- Exhibición del documento de identidad de la persona que realiza el trámite. 

Cuando se trate de bienes futuros, presentación de copia simple del documento que acredite le existencia del bien (Ej.: Acta de entrega del bien).

7. Alcabala - Primera Venta Realizada por el Constructor

La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra registrado en el autovalúo). 

En este caso, se tiene que presentar además de los requisitos antes indicados lo siguiente:

Si se trata de una empresa constructora: exhibir los documentos que acrediten que el transferente es una empresa constructora (Ej.: la ficha RUC de la empresa constructora o la escritura pública de constitución en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción y/o venta de inmuebles). 

En el caso de personas que no realicen actividad empresarial: acreditar por lo menos 2 ventas en los últimos 12 meses (adicionales a la venta materia de liquidación). (Directiva Base Legal: Decreto Legislativo 972, Directiva SAT 001-006-00000012). 

8. Obligaciones si es el adquiriente:

En caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, también deberá cumplir con su obligación de presentar ante el SAT la Declaración Jurada de Inscripción del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia. También evitará la aplicación de una multa por la omisión a la presentación de la declaración jurada.

9. Obligaciones si es el transferente:

A su vez, el vendedor o transferente deberá presentar la Declaración Jurada de Descargo del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicará una multa.

Además, estará obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el año en el que se realizó la transferencia.

Fuente: SAT

¿POR QUÉ BUSCAR UN AGENTE INMOBILIARIO PARA COMPRAR O VENDER UNA PROPIEDAD?

El Agente Inmobiliario con Registro es la persona natural o jurídica que realiza operaciones inmobiliarias relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato de transferencia de dominio, de uso o de usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización y consultoría sobre los mismos a cambio de una contraprestación económica en todo el territorio nacional y que las mismas deben estar inscritas en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Sólo el Agente Inmobiliario registrado en el MVCS puede actuar como tal. Su deber principal es lograr una transacción honesta para ambas partes (comprador y vendedor) y se espera que mantengan el máximo nivel de conocimiento del proceso de comprar y vender propiedades.

La compra de un inmueble representa una de las mayores inversiones que una persona hace a lo largo de su vida. Hoy en día, la compra de un inmueble puede exceder los $100,000, por ello es importante contar con la asesoría profesional de un Agente Inmobiliario.

Pero, ¿Por qué debemos contar con un Agente Inmobiliario?, aquí algunas razones:

1. Tu Agente Inmobiliario puede ayudarte a determinar tu poder de compra: Si le brindas información básica a tu agente sobre tus ahorros disponibles e ingresos, él o ella pueden referirte al prestamista mejor calificado para ayudarte a calcular tu capacidad de préstamo. 

2. Tu Agente Inmobiliario tiene varios recursos para poder ayudarte a encontrar lo que buscas. A veces el inmueble que estás buscando está disponible en el mercado pero no está bien publicitado, y tu agente investigará el mercado para encontrar propiedades disponibles.

3. Tu Agente puede asesorarte en el proceso de selección, entregándote información objetiva de cada propiedad. Los agentes inmobiliarios tienen acceso a una variedad de fuentes de información. Pueden proveer información sobre la zonificación, colegios, centros comerciales, etc. Cuando compras una propiedad debes tener en cuenta 2 cosas. La primera, la propiedad proveerá el entorno que quiero para mi hogar o inversión? La segunda, la propiedad tendrá valor de reventa cuando esté listo para vender?

4. Tu Agente puede ayudarte a negociar. Hay miles de factores negociables, no solo el precio, sino el financiamiento, los términos, el tiempo de entrega y muchas veces la inclusión o exclusión de arreglos, amoblados o equipados. El acuerdo de compra debe darte un periodo de tiempo para realizar las inspecciones necesarias y las investigaciones de la propiedad antes de concretar la compra. Tu agente puede aconsejarte en que investigaciones e inspecciones son recomendadas o requeridas.

5. Tu agente proporciona el cuidado necesario durante la evaluación de la propiedad. Dependiendo del área y la propiedad, esta puede incluir inspecciones de tuberías, estructuras, condición del techo, entre otros. Tu Agente puede asesorarte para encontrar profesionales calificados para realizar estos trabajos de inspección y entregarte los reportes. También te interesará ver un reporte preliminar del título de propiedad. 

6. Tu Agente puede ayudarte a entender las diferentes opciones de financiamiento e identificar prestamistas calificados.

7. Tu Agente puede guiarte a través de todo el proceso y asegurarse que todo fluya bien.

8. Cuando vendes tu casa, tu Agente puede darte información actualizada de lo que está sucediendo en el mercado y el precio, financiamiento, términos y condiciones de otras propiedades en venta similares. Estos son factores clave para vender tu propiedad al mejor precio, de manera rápida y con el menor esfuerzo.

9. Tu Agente ofrece tu propiedad a otros Agentes y al público. Tu Agente puede recomendar reparos o arreglos que aumentarán el valor de tu propiedad. Él o ella pueden ofrecer tu propiedad a otros agentes inmobiliarios y al público. Tu agente actúa como el coordinador de ventas, otorgando información sobre tu propiedad a otros Agentes Inmobiliarios a través de redes de contacto, asociaciones de Agentes Inmobiliarios, etc.

10. Tu Agente sabrá cuándo, dónde y cómo promocionar tu propiedad. Mucha gente cree equivocadamente que la publicidad vende inmuebles. Hay estudios que muestran que más del 80% de las ventas de inmuebles son a través de los contactos que tienen los Agentes Inmobiliarios. Cuando vendes una propiedad con ayuda de tu Agente Inmobiliario, no necesitas dejar entrar personas extrañas a tu casa. Tu Agente preseleccionará y llevará prospectos calificados a tu propiedad.

11. Tu Agente puede ayudarte a evaluar objetivamente cada propuesta de compra sin comprometer tu posición de venta. Este acuerdo inicial es solo el comienzo de un proceso de negociaciones. Tu Agente puede ayudarte llegar a un acuerdo win-win que será el más adecuado para cerrar la venta.

12. Tu Agente puede ayudarte a cerrar la venta de tu casa. Entre el acuerdo inicial de venta y el cierre, pueden surgir muchas preguntas. Por ejemplo, algún arreglo inesperado que necesite tener un financiamiento imprevisto o se encuentra algún problema con el título de propiedad. El papeleo o trámites administrativos requeridos que se deben hacer son agobiantes para la mayoría de vendedores. Tu Agente es la persona ideal para ayudarte a resolver objetivamente estos problemas y seguir adelante con la transacción hasta cerrar la venta.

¿BURBUJA O BOOM INMOBILIARIO?

Los precios por m2 en todos los distritos de Lima y Provincias han subido mucho en los últimos años. ¿Qué está sucediendo en lima? Se habla de una burbuja inmobiliaria pero esto realmente es un boom. Los precios han subido porque los terrenos son cada vez más escasos y hay una gran demanda de departamentos en lima. Los precios de los inmuebles pueden variar según la ubicación y calidad del producto ofrecido.

Entrevista a Juana Pareja de Castro, Vicepresidenta de ASPAI en el programa "Mira quién habla" de Cecilia Valenzuela

En la zona centro de lima ya casi no hay terrenos disponibles, y los únicos que quedan se venden a precios muy altos. En el norte de Lima, en distritos como Carabayllo o Puente Piedra la oferta de departamentos es tan grande que los terrenos se venden a precios más altos. 

La demanda continua y los terrenos urbanos son más escasos. En este momento es una buena inversión comprar un terreno o un inmueble porque el valor se mantiene, el dinero invertido está protegido y no se desvaloriza con el tiempo. 

El Congreso Internacional de Profesionales Inmobiliarios (COIPRI 2012) está dirigido no solo a Agentes Inmobiliarios sino también a inversionistas, constructores y a todas las personas vinculadas a la industria inmobiliaria en el Perú. 

Se hablará también sobre el rol del Agente Inmobiliario en el Perú y la importancia que tienen. Un agente inmobiliario es una persona especializada y preparada para poder asesorar a los clientes. Vender o comprar un inmueble no es tan simple, hay varios temas que tener en cuenta por ello es importante asesorase con un especialista antes de tomar una decisión.